Juridiquement, on qualifie de mur mitoyen "tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs", dès lors qu’aucun des voisins ne dispose d’un titre contraire (article 653 du Code civil).
De part sa nature, un mur mitoyen s’apparente à une sorte de copropriété.
C’est pourquoi le législateur a posé comme principe la prise en charge commune des frais d’entretien par chacun des voisins.
Ce principe connaît toutefois quelques exceptions...
Les principes posés par la loi
Le Code civil prévoit que, dans les villes et les faubourgs, chacun peut contraindre son voisin "à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons" (article 663 du Code civil).
Par ailleurs, l’article 655 de ce code indique que "la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun".
Enfin, la loi précise qu’une clôture mitoyenne doit être "entretenue à frais communs", étant entendu que le voisin conserve la possibilité de se soustraire à cette obligation "en renonçant à la mitoyenneté" (article 667 du Code civil).
Les exceptions
Lorsque le propriétaire ne souhaite effectuer que des travaux d’embellissement ou de confort et que le mur est en état satisfaisant, c’est à sa seule charge qu’incomberont le coût des travaux (Cass. civ. 2, 2 décembre 1975).
Par ailleurs, lorsqu’il s’avère que la dégradation du mur est imputable au voisin, c’est en principe ce dernier qui devra prendre en charge le coût des travaux (Cass. civ 2, 17 juillet 1991).
Encore faut-il établir un lien entre l’action du voisin et l’état du mur…
Enfin, un voisin peut s’exonérer de la prise en charge du coût des réparations s’il décide d’abandonner son droit de mitoyenneté (article 656 du Code civil).
Il s’agit en pratique d’une renonciation à son droit de propriété sur la partie du mur lui appartenant (Cour d’appel d’Amiens, 24 novembre 1965).
Dès lors, le voisin devenant propriétaire de l’intégralité du mur, c’est à ce dernier de pourvoir à son entretien.
Comment agir en pratique ?
Concrètement, lorsqu’un propriétaire constate que l’état d’un mur mitoyen se dégrade, il lui revient d’adresser à son voisin, par lettre recommandée avec accusé de réception, un courrier lui demandant de participer, à parts égales, aux frais de réparation de l’édifice.
Ce n’est que si le destinataire refuse, après sommation infructueuse, qu’il peut être utile d’engager une action auprès d’une juridiction de proximité.
Dans ce cadre, une expertise pourra être ordonnée afin d’évaluer l’état du mur et l’éventuelle nécessité de procéder à sa réparation.
Attention ! Le propriétaire qui agit sans le consentement de son voisin s’expose non seulement à devoir supporter seul le coût de la réparation, mais également à se voir condamné à supprimer ses travaux si ces derniers portent préjudice à son voisin.
Textes de référence
"Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire."
Source : article 653 du Code civil
"Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre."
Source : article 654 du Code civil
"La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun."
Source : article 655 du Code civil
"Cependant, tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne."
Source : article 656 du Code civil
"Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée."
Source : article 657 du Code civil
"Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement."
Source : article 658 du Code civil
"Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté."
Source : article 659 du Code civil
"Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur."
Source : article 660 du Code civil
"Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve."
Source : article 661 du Code civil
"L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre."
Source : article 662 du Code civil
"Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus, et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres."
Source : article 663 du Code civil
"Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise."
Source : article 665 du Code civil
"Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve."
Source : article 666 du Code civil
"La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse, si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux."
Source : article 667 du Code civil
"Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté.
Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite.
La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture."
Source : article 668 du Code civil
"Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié."
Source : article 669 du Code civil
"Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés."
Source : article 670 du Code civil
Sujet: L’entretien d’un mur mitoyen 
